Les caractéristiques
Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est également appelée « Pierre Papier ».
Une SCPI est une société qui est chargée d’assurer l’acquisition ainsi que la gestion d’un parc immobilier locatif pour des investisseurs.
Une SCPI, comment ça marche exactement ?
Pour comprendre « Qu’est-ce qu’une SCPI ? », il est essentiel de comprendre son principe de fonctionnement.
Une SCPI est une société qui détient plusieurs biens immobiliers (bureaux, commerces, habitations…).
Les souscripteurs (actionnaires) qui sont en général des particuliers (mais pas uniquement) achètent des parts de la SCPI dans le but de percevoir des revenus locatifs.
Une SCPI est très encadrée réglementairement et doit être agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers).
Une SCPI est gérée par une société qu’on appelle société de gestion. C’est cette société qui va s’occuper de gérer le parc immobilier de la SCPI. La société de gestion va également communiquer les informations nécessaires aux associés de la SCPI (rapport trimestriel, document pour établir la déclaration d’impôts…).
En fonction du nombre de parts souscrites, la SCPI verse des revenus aux investisseurs ou épargnants. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers au même titre que des revenus provenant de la location d’un bien immobilier nu.
Un investissement dans une SCPI doit donc être considéré comme un investissement dans l’immobilier. La durée d’investissement recommandée est supérieure à 10 ans.
Il existe différents types de SCPI.
Le choix d’une SCPI dépend de l’objectif patrimonial de l’investisseur.
Les SCPI les plus répandues sont les SCPI de rendement. Leur objectif est d’obtenir le meilleur rendement locatif pour l’investisseur.
Ces SCPI investissent généralement dans des parcs immobiliers de bureaux ou de commerces. En effet, l’immobilier de bureau ou de commerce permet en général d’obtenir de meilleurs rendements que l’immobilier d’habitation.
Les SCPI qui investissent dans l’immobilier d’habitation sont en général des SCPI de défiscalisation ou des SCPI de « plus-value ».
Les SCPI de défiscalisation permettent à l’investisseur de réduire une partie de ses impôts comme dans l’immobilier neuf (loi Duflot, Pinel, Malraux…).
Les SCPI de plus-value n’ont pas pour objectif de distribuer un rendement locatif élevé mais plutôt d’avoir un patrimoine qui s’apprécie dans le temps. L’objectif est de faire une plus-value sur le prix de l’immobilier, c’est à dire revendre plus cher les biens achetés.
Les SCPI de plus-value sont utilisées dans des cas bien précis, par exemple des personnes ayant une imposition élevée et qui ne souhaitent pas obtenir de revenus fonciers.
Focus sur la fiscalité
Les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Parfois une petite partie des revenus sont des revenus de capitaux mobiliers (placement de la trésorerie de la SCPI).
Le gros avantage de la SCPI, c’est que la société de gestion vous transmet chaque année un relevé pour vous aider à remplir votre déclaration fiscale. Vous ne pouvez plus vous tromper, il suffit de reporter les montants indiqués dans les bonnes cases. Si vous avez déjà rempli une déclaration de revenus fonciers, vous allez apprécier.
Évolution du marché des SCPI
Les SCPI sont très encadrées règlementairement (agrément de l’AMF) mais le marché des SCPI ne cesse d’augmenter ces dernières années.
En effet, le marché immobilier a connu de belles années avec une croissance importante et les placements financiers ont quant à eux été pas mal chahutés. Ces circonstances ont été propices au marché des SCPI qui ont su en profiter.
Ces dernières années, de nouvelles SCPI ont vu le jour avec des thématiques différentes : Europe, santé, hôtellerie…
Les avantages des SCPI
Vous l’avez compris, les SCPI présentent de nombreux avantages pour qui souhaite investir dans l’immobilier.
L’investissement en SCPI permet de diversifier son patrimoine simplement. En effet, lorsque vous investissez dans un bien immobilier, vous ne pouvez pas diversifier au travers plusieurs biens dans différents endroits car les sommes seraient trop importantes.
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous prenez des parts dans une société qui détient des dizaines ou des centaines de biens de différents types et à différents endroits.
Cet investissement vous permet donc de diversifier votre patrimoine rapidement. Si un locataire de la SCPI ne paye pas, vous continuerez à toucher « vos loyers » sur l’ensemble des autres biens que détient la SCPI.
Si vous investissez en direct, lorsque votre locataire ne paye pas ou que vous n’avez pas de locataire, vous ne percevez aucun revenu, aucun loyer.
L’investissement en SCPI vous permet également de déléguer toute la gestion. La société de gestion s’occupe de tout, les travaux, les locataires… Vous touchez vos revenus confortablement installés dans votre fauteuil !
L’investissement en SCPI présente également l’avantage d’être accessible au plus grand nombre. En effet, pour investir dans l’immobilier, les montants minimums sont souvent de 50 000 € à 100 000 € selon les régions voir plus en région parisienne.
Avec les SCPI, vous pouvez investir dans l’immobilier avec seulement quelques milliers d’Euros. Vous adaptez votre investissement à votre patrimoine et à vos objectifs.
Les SCPI présentent également d’autres avantages (transmission du patrimoine, démembrement, achat à crédit…) que nous verrons dans de prochains articles.
Il existe aujourd’hui plus de 150 SCPI. Avant de faire un choix pour investir dans une SCPI il est important de bien analyser les différents paramètres : capital, taux d’occupation physique et financier, potentiel de plus-value etc.
